Comprar un terreno en Costa Mujeres, Playa Mujeres o Isla Blanca: qué revisar antes de pagar
Actualizada:
Costa Mujeres, al norte de Cancún, es una de las zonas con más desarrollo nuevo de la región. Es una península angosta entre el mar y la laguna Chacmuchuch, y eso la hace distinta: cada sector tiene su propia densidad, la zona federal de playa no tiene plano oficial publicado y buena parte del territorio es manglar o área protegida.
Revisa tu terreno en Costa Mujeres
Qué se puede construir: los 7 sectores
El Plan Parcial de Desarrollo Urbano de la Península de Chacmuchuch divide la zona en siete sectores, de sur a norte, cada uno con su densidad máxima en el área urbanizable:
- Sector 1, límite municipal–El Meco: 50 cuartos por hectárea en el área urbanizable; el área de conservación no tiene densidad.
- Sector 2, Punta Sam: hasta 90 cuartos por hectárea en el área urbanizable.
- Sectores 3 y 4, Playa Mujeres y Costa Mujeres: 25 cuartos por hectárea; altura máxima de 17.5 m (5 niveles).
- Sector 5, Santa Fátima–Francisco Javier: de 14 a 22 cuartos por hectárea según el lote.
- Sector 6, La Angostura: destino público de playa, sin densidad.
- Sector 7, Isla Blanca: 23 cuartos por hectárea; altura máxima de 12.5 m (3 niveles).
La zona federal de playa no tiene plano oficial
Por ley, los primeros 20 metros de tierra firme desde la playa son zona federal marítimo terrestre, y lo mismo aplica en las orillas de lagunas comunicadas con el mar como Chacmuchuch (Ley General de Bienes Nacionales, art. 119). SEMARNAT no publica el plano de delimitación de esta costa, así que el mapa la estima a partir de la línea de costa y marca la primera línea de playa como "zona federal estimada". Si el terreno da al mar o a la laguna, la delimitación oficial es indispensable antes de comprar.
Manglar, laguna y áreas protegidas
La laguna Chacmuchuch está rodeada de manglar, y remover o rellenar manglar está prohibido (Ley General de Vida Silvestre, art. 60 TER). Al norte, Isla Blanca colinda con áreas naturales protegidas federales, donde lo que se puede hacer lo fija su programa de manejo. El ordenamiento ecológico municipal remite al plan parcial para la península y protege la laguna y las zonas de recarga de agua.
Cuando el caso se complica
Muchos terrenos en la península tienen salida: ajustar el proyecto a la densidad del sector, dejar fuera la franja de manglar o la zona federal, o elegir la vía de trámite correcta. Depende de cada terreno y nadie puede garantizar el resultado. Si el diagnóstico salió con alertas, escríbenos antes de pagar.
Lista de revisión antes de pagar
- Revisa el terreno en el mapa: sector del plan parcial, densidad, manglar, área protegida y zona federal estimada.
- Si da al mar o a la laguna, pide la delimitación de la zona federal.
- Compara tu proyecto con la densidad y la altura del sector.
- Pide la constancia de uso de suelo del municipio de Isla Mujeres.
- Revisa el título en el Registro Público y si hay origen ejidal.
- Si eres extranjero: estás dentro de la franja de 50 km de la costa, así que compras por fideicomiso bancario o sociedad mexicana.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos cuartos por hectárea se permiten en Costa Mujeres?
Según el Plan Parcial de la Península de Chacmuchuch, 25 cuartos por hectárea en los sectores de Playa Mujeres y Costa Mujeres; 90 en Punta Sam, 23 en Isla Blanca y de 14 a 22 en Santa Fátima–Francisco Javier.
¿Hay zona federal en Costa Mujeres?
Sí: los primeros 20 metros desde la playa, y también en la orilla de la laguna Chacmuchuch. SEMARNAT no publica el plano de esta costa, así que hay que pedir la delimitación si el terreno da al mar o a la laguna.
¿A qué municipio pertenece Costa Mujeres?
A Isla Mujeres. La constancia de uso de suelo y las licencias se tramitan con ese municipio, aunque la zona esté junto a Cancún.
Fuentes oficiales
- Plan Parcial de Desarrollo Urbano de la Península de Chacmuchuch (POE 17-12-2007; fe de erratas 30-01-2008)
- Decreto del Programa de Ordenamiento Ecológico Local del Municipio de Isla Mujeres
- Ley General de Bienes Nacionales, art. 119 (zona federal marítimo terrestre)
- Ley General de Vida Silvestre, art. 60 TER (manglar)